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同根生相煎熬的面包与面粉

时间:2018-02-14 07:16来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
2017 年的房地产市场有些尴尬,一方 面,2016 年政策环境由松趋紧,尤其是因 城施策提出后,2016 年底核心城市房价涨 幅明显收窄,另一方面,虽然,大多数业内 人士都认为 2017 年核

2017 年的房地产市场有些尴尬,一方 面,2016 年政策环境由松趋紧,尤其是“因 城施策”提出后,2016 年底核心城市房价涨 幅明显收窄,另一方面,虽然,大多数业内 人士都认为 2017 年核心城市或将进入市场 调整期,但是各大房企却似乎并没有降低全

年预期,甚至试图在今年进一步提升销售规 模和市场占有率。

从时间节点来看,2017 年很有可能陆 续迎接 2015 年以来的“地王”项目入市,这 就意味着,当年“面粉贵过面包”的地王尚未 入市就将面临市场成交量下滑的压力。

2015年底不断被刷新的地王们

回顾 2015 年,可以发现,虽然 2015 年土地市场整体成交量下滑,但价格却不 断上涨,受国土部“有供有限”的指导思想, 继 2014 年整体供应量快速下滑之后,大 多数城市进一步降低了 2015 年的土地供 应量,这就导致了部分热门城市,尤其是 一线城市,土地一经推出就受到多家房企 争夺。

另一方面,2014 年下半年起,连续出 台了多项救市政策,尤其是 3.30 新政后, 中高端住宅市场由此借势,从 4 月份开始成 交量明显上升,以上海为例,据中国指数研 究院数据显示,2015 年单价 6 万元以上中高端住宅共成交 143.18 万平方米,7700 套, 同比分别增加 2.23 倍和 3.05 倍,创近五年 新高。另据国家统计局数据显示,2015 年 全年房地产行业的销售额实现 8.73 万亿元, 同比增长 14.4%,创历史新高。

除了土地供应量的减少以及 2015 年全 年市场销售火热之外,宽松的货币政策也为 2015 年底持续刷新的地王添柴加瓦。

据中国指数研究院数据显示,在央行连 续降息降准后,2015 年贷款利率事实上已 经处于历史低点,存准率已经达到 2010 年 的宽松水平。其 M2 增速始终位于 13% 以 上,高于预期的 12%,货币供应充足。

2015 年 5 月,国家发展和改革委员会 发布《关于充分发挥企业债券融资功能支持 重点项目建设促进经济平稳较快发展的通 知》,进一步放松了企业债发行人数量、负 债率、GDP 预警线,降低了企业债发债门槛, 大大改善了开发企业资金环境。

由此一来,2015 年土地溢价率开始不 断飙升,单价和总价地王也开始频频刷新。 据克而瑞研究中心数据显示,2015 年,全国 土地市场溢价率为 18%,较上一年有所上升。 从各能级城市看,一线城市土地市场溢价 率最高,为 25%,其后是二线城市 19%, 三四线城市 7%,二线城市土地溢价率逐季 快升,并接近一线城市水平。

从单价和总价来看,大体上,总价地 王仍然集聚在一线城市,部分单价地王花落 二线城市。无论是单价还是总价地王,全 年 TOP10 门槛都有不同程度的上升,其中 2015 年全国总价地王开始在一线城市的次中

心区域涌现,TOP10 门槛上升 31%,区间 为 71 亿 -133 亿元。

而全年 TOP10 单价地王则主要分布于 一二线。其中上海最多,有 5 宗单价地王上榜, 入榜门槛是 35625 元 / 平方米。

两年后的面包还是没涨过两年前的面粉

事实上,“地王”现象并不是近几年才有的, 可以说是,“地王”随着房地产行业的发展而水 涨船高,在一定程度上,对于很多开发商而言, 高溢价率、高楼板价的“地王争夺战”在很大程 度上是对未来市场的透支与预判。

一般而言,一个项目从拍地到预售,需要 一两年的时间,在“一天一个价”的房地产市场 高速增长期,今天的地王往往在未来可以卖出 一个不错的价格。然而随着“白银时代”的到来, 如今的“地王”也需要勇气,以 2015 年 TOP10 单价地王最高的上海杨浦区平凉社区 02C1- 12 地块为例,据上海市土地市场网站当时披 露的信息显示,杨浦区平凉社区 02C1-12( 大 桥街道 101 街坊)地块,东至眉州路,北至河 间路,地处上海内环,地块出让面积 15276.9 平方米,容积率 2.3,出让起始价 10.84 亿 元,起拍楼板价为每平方米 30850 元,规划 用途为居住用地。根据出让预合同规定,地块 建筑限高 60 米,绿地率为不少于 35%,绿化 面积不小于 5347 平方米。住宅项目建设套数 316,配建保障性住房建筑面积占规划总住宅 建筑面积的 5% 以上,计 1757 平方米以上, 需 100% 以上全非毛坯住宅建筑,并成套、无 偿移交给政府。此外,还有公共服务设施、公 共空间建设要求。

据业内人士统计,对于此出让条件,如果 排除保障房和配套设施,可售面积楼板价将超过每平方米 54000 元。也有业内人士指出:“该 地块未来保本售价约在每平方米 7 万元,开发 商的心理价位约在每平方米 8 万元。”

(责任编辑:admin)
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