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同根生相煎熬的面包与面粉

来源:网络整理 编辑:采集侠 时间:2018-02-14

2017 年的房地产市场有些尴尬,一方 面,2016 年政策环境由松趋紧,尤其是“因 城施策”提出后,2016 年底核心城市房价涨 幅明显收窄,另一方面,虽然,大多数业内 人士都认为 2017 年核心城市或将进入市场 调整期,但是各大房企却似乎并没有降低全

年预期,甚至试图在今年进一步提升销售规 模和市场占有率。

从时间节点来看,2017 年很有可能陆 续迎接 2015 年以来的“地王”项目入市,这 就意味着,当年“面粉贵过面包”的地王尚未 入市就将面临市场成交量下滑的压力。

2015年底不断被刷新的地王们

回顾 2015 年,可以发现,虽然 2015 年土地市场整体成交量下滑,但价格却不 断上涨,受国土部“有供有限”的指导思想, 继 2014 年整体供应量快速下滑之后,大 多数城市进一步降低了 2015 年的土地供 应量,这就导致了部分热门城市,尤其是 一线城市,土地一经推出就受到多家房企 争夺。

另一方面,2014 年下半年起,连续出 台了多项救市政策,尤其是 3.30 新政后, 中高端住宅市场由此借势,从 4 月份开始成 交量明显上升,以上海为例,据中国指数研 究院数据显示,2015 年单价 6 万元以上中高端住宅共成交 143.18 万平方米,7700 套, 同比分别增加 2.23 倍和 3.05 倍,创近五年 新高。另据国家统计局数据显示,2015 年 全年房地产行业的销售额实现 8.73 万亿元, 同比增长 14.4%,创历史新高。

除了土地供应量的减少以及 2015 年全 年市场销售火热之外,宽松的货币政策也为 2015 年底持续刷新的地王添柴加瓦。

据中国指数研究院数据显示,在央行连 续降息降准后,2015 年贷款利率事实上已 经处于历史低点,存准率已经达到 2010 年 的宽松水平。其 M2 增速始终位于 13% 以 上,高于预期的 12%,货币供应充足。

2015 年 5 月,国家发展和改革委员会 发布《关于充分发挥企业债券融资功能支持 重点项目建设促进经济平稳较快发展的通 知》,进一步放松了企业债发行人数量、负 债率、GDP 预警线,降低了企业债发债门槛, 大大改善了开发企业资金环境。

由此一来,2015 年土地溢价率开始不 断飙升,单价和总价地王也开始频频刷新。 据克而瑞研究中心数据显示,2015 年,全国 土地市场溢价率为 18%,较上一年有所上升。 从各能级城市看,一线城市土地市场溢价 率最高,为 25%,其后是二线城市 19%, 三四线城市 7%,二线城市土地溢价率逐季 快升,并接近一线城市水平。

从单价和总价来看,大体上,总价地 王仍然集聚在一线城市,部分单价地王花落 二线城市。无论是单价还是总价地王,全 年 TOP10 门槛都有不同程度的上升,其中 2015 年全国总价地王开始在一线城市的次中

心区域涌现,TOP10 门槛上升 31%,区间 为 71 亿 -133 亿元。

而全年 TOP10 单价地王则主要分布于 一二线。其中上海最多,有 5 宗单价地王上榜, 入榜门槛是 35625 元 / 平方米。

两年后的面包还是没涨过两年前的面粉

事实上,“地王”现象并不是近几年才有的, 可以说是,“地王”随着房地产行业的发展而水 涨船高,在一定程度上,对于很多开发商而言, 高溢价率、高楼板价的“地王争夺战”在很大程 度上是对未来市场的透支与预判。

一般而言,一个项目从拍地到预售,需要 一两年的时间,在“一天一个价”的房地产市场 高速增长期,今天的地王往往在未来可以卖出 一个不错的价格。然而随着“白银时代”的到来, 如今的“地王”也需要勇气,以 2015 年 TOP10 单价地王最高的上海杨浦区平凉社区 02C1- 12 地块为例,据上海市土地市场网站当时披 露的信息显示,杨浦区平凉社区 02C1-12( 大 桥街道 101 街坊)地块,东至眉州路,北至河 间路,地处上海内环,地块出让面积 15276.9 平方米,容积率 2.3,出让起始价 10.84 亿 元,起拍楼板价为每平方米 30850 元,规划 用途为居住用地。根据出让预合同规定,地块 建筑限高 60 米,绿地率为不少于 35%,绿化 面积不小于 5347 平方米。住宅项目建设套数 316,配建保障性住房建筑面积占规划总住宅 建筑面积的 5% 以上,计 1757 平方米以上, 需 100% 以上全非毛坯住宅建筑,并成套、无 偿移交给政府。此外,还有公共服务设施、公 共空间建设要求。

据业内人士统计,对于此出让条件,如果 排除保障房和配套设施,可售面积楼板价将超过每平方米 54000 元。也有业内人士指出:“该 地块未来保本售价约在每平方米 7 万元,开发 商的心理价位约在每平方米 8 万元。”

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